Økt kalkulasjonsfaktor for næringseiendom gir mulighet for lavere formuesverdier.
Kalkulasjonsfaktoren for næringseiendom vil for inntektsåret 2023 stige sammenlignet med 2022. Jo høyere kalkulasjonsfaktoren er, jo lavere blir eiendommens beregnede formuesverdi (utleieverdi).
For personlige aksjonærer i aksjeselskaper med næringseiendom, kan en gjennomført og registrert kapitalendring innen 31. desember 2023 gi redusert formuesskatt på aksjene for inntektsåret 2023.
Økt rentenivå i 2023 gir økt kalkulasjonsfaktor
Verdien av næringseiendom fastsettes med grunnlag i en beregnet utleieverdi. Både for utleid og ikke-utleid eiendom skal grunnlaget for den beregnede utleieverdien divideres med en rente kalt kalkulasjonsfaktor, slik at man finner eiendommens kapitaliserte verdi.
Kalkulasjonsfaktoren fastsettes av Skattedirektoratet årlig, og kunngjøres i januar i året etter inntektsåret. Faktoren settes til årsgjennomsnittet av renten for 10-årige statsobligasjoner, pluss et risikotillegg på 5 prosentpoeng, jf. FSFIN § 4-10-5 første ledd.
For inntektsåret 2022 utgjorde gjennomsnittsrenten for 10-årige statsobligasjoner 2,8 prosent. Medregnet det faste tillegget på 5 prosentpoeng ble kalkulasjonsfaktoren dermed fastsatt til 0,078 (kalkulasjonsrente 7,8 prosent).
Som følge av det stigende rentenivået i 2023 vil kalkulasjonsfaktoren for inntektsåret 2023 øke. Etter Regnskap Norges beregninger ligger gjennomsnittsrenten for 10-årige statsobligasjoner på nåværende tidspunkt (per 17.11.2023) an til å bli 3,5 prosent (0,035). Medberegnet det faste tillegget på 5 prosentpoeng kan det dermed anslås at årets kalkulasjonsfaktor blir om lag 0,085.
Kapitalendring i 2023 flytter verdsettelsestidspunktet ett år frem
Normalt verdsettes personlig skattyters formue og gjeld uten tidsforskyvning, det vil si ved utgangen av inntektsåret (31. desember). Dette gjelder også for personlig eid næringseiendom.
Et viktig unntak gjelder verdsettelsen av ikke-børsnoterte aksjer. For personlige aksjonærer verdsettes aksjene av praktiske hensyn til en prosentandel av selskapets formuesverdi per 1. januar i inntektsåret, altså ett år tilbake i tid.
I noen tilfeller flyttes imidlertid tidspunktet for verdsettelsen av aksjene frem til 31. desember. Dette gjelder blant annet aksjer i selskap som i inntektsåret har gjennomført kapitalforhøyelse med innbetaling fra aksjonærene, eller kapitalnedsettelse med utbetaling til aksjonærene, jf. sktl. § 4-13 første ledd.
For personlige aksjonærer i aksjeselskap med næringseiendom kan følgelig en kapitalendring i holdingselskapet innen årsskiftet bety at formuesverdien på aksjene reduseres. Igjen kan dette innebære redusert formuesskatt for inntektsåret 2023.
Det er dog uansett viktig å foreta en helhetlig vurdering av alle eiendeler i selskapsstrukturen for å se om formuesverdien samlet sett vil være lavere ved utgangen av inntektsåret 2023 enn ved inngangen.
For å flytte verdsettelsestidspunktet frem til 31. desember 2023, er det en forutsetning at kapitalforhøyelsen eller kapitalnedsettelsen er endelig registrert i Foretaksregisteret innen 31. desember. Brønnøysundregistrene har tidligere i høst kunngjort at kapitalforhøyelser i så fall må være innsendt digitalt (via Altinn) innen 4. desember 2023. For kapitalnedsettelser som gjennomføres to-trinns, gjelder den samme datoen som frist for digitale innsendelse av gjennomføringsmeldingen, dvs. etter utløpt kreditorfrist.
Risiko for gjennomskjæring?
Ved kapitalendringer av symbolsk karakter, eller i tilfeller hvor en kapitalendring i ett år etterfølges av en senere reversering f.eks. året etter, kan det foreligge grunnlag for tilsidesettelse etter skattelovens gjennomskjæringsregler.
Skattedirektoratet har imidlertid i prinsipputtalelse fra 2009 lagt til grunn at kapitalendringen normalt anses å flytte verdsettelsestidspunktet frem, selv om skattemessige overveielser har begrunnet kapitalnedsettelsen: «Det vil således normalt ikke være aktuelt å se bort fra kapitalendringen ved formuesligningen – eksempelvis begrunnet i ulovfestet gjennomskjæring».
Næringseiendom utenfor storbyene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger
For næringseiendom beliggende utenfor storbyene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger ble det i statsbudsjettet for 2024 foreslått å øke kalkulasjonsfaktoren med ett prosentpoeng. Økningen vil skje ved at det faste prosenttillegget øker fra 5 til 6 prosentpoeng.
Økningen skal i utgangspunktet inngå først ved formuesverdsettelsen fra inntektsåret 2024. For ikke-børsnoterte selskaper som eier næringseiendom, skal imidlertid de nye reglene benyttes i skattemeldingen for 2023.
For aksjeselskap med næringseiendom ser de beregnede endringene i kalkulasjonsfaktoren dermed slik ut:
| Inntektsår | Beliggenhet | Snitt 10-årig | Prosent-tillegg | Sum | Kalkulasjons-faktor |
| 2022 | 2,8 | 5 | 7,8 | 0,078 | |
| 2023 | I storbyene | 3,5 * | 5 | 8,5 | 0,085 * |
| 2023 | Utenfor storbyene | 3,5 * | 6 | 9,5 | 0,095 * |
*Foreløpig beregning per 17.11.2023.
Ved en kapitalendring i aksjeselskapet i 2023, som nevnt over, skulle for øvrig dette bety at personlige aksjonærer i selskapet også for prosenttillegget vil nyte godt av økningen allerede for inntektsåret 2023. Mulige avgrensninger i den endelige forskriften e.l. kan her dog ikke utelukkes. Det bør det derfor tas forbehold overfor regnskapskundene om at effekten for prosenttillegget i kalkulasjonsfaktoren ved kapitalendring i 2023, ikke er fullt ut sikker.
Hvilke områder vil inngå i begrepet «storbyer»?
Det gjenstår å se hvordan «storbyene» vil bli endelig definert og avgrenset i forskriften. Finansdepartementet har i proposisjonen uttalt at den økte faktoren gjelder for eiendommer som er lokalisert utenfor storbyene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger «slik storbykategorien er definert i SSB-modellen».
For «storbyen Oslo» kan dette innebære at næringseiendom også i deler av kommunene Bærum, Asker, Lillestrøm, Lørenskog, Nordre Follo, Rælingen, Nittedal og Lier vil inngå.
For «storbyen Stavanger» er det tilsvarende mulighet for at den sammenhengende bymessige bebyggelsen også i Sandnes, Sola og Randaberg skal medregnes.
Departementet har ellers ikke uttalt seg om noen avgrensning mot norskeid utleid næringseiendom i storbyer i utlandet, f.eks. Stockholm, Gøteborg, København, London, osv. Dette skulle i så fall bety at formuesverdien av alle utleide næringseiendommer i utlandet kan beregnes med ett prosentpoengs tillegg i kalkulasjonsfaktoren, rett og slett fordi de er lokalisert utenfor storbyene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.